榮盛發展的韌性與定力

在地產行業的深度調整期，榮盛發展(002146.SZ)積極調整經營策略，主抓現金流，取得一定成效。

8月29日晚間，榮盛發展披露的半年報顯示，期內，其營業收入為145.02億元，經營性現金流為40.00億元，同比大幅增加220.69%，自2017年至今，連續第五年及一期維持了“正”值狀態。

對于這份成績單，有分析人士向焦點財經表示，企業穩健發展的關鍵在于安全性，而確保安全的核心是流動性。當前弱環境中，房企活下來已屬不易，榮盛發展還能維持經營性現金流的“正”值狀態，業績韌性已經顯現。這也在一定程度上為榮盛發展構筑起了穿越市場弱周期的“護城河”。

現金流連續為正

這是一份難得的成績單。眾所周知，新冠疫情反復出現、“斷供潮”一波未平一波又起的2022上半年，市場悲觀情緒濃厚，購房動力嚴重不足，銷售“寒意”盡顯。

這一點在國家統計局的數據中也可窺見一二。據其披露，上半年，全國商品房銷售面積僅有68923萬平方米，同比下降22.2%，住宅銷售面積的同比降幅高達26.6%。同期，全國商品房銷售額亦下降明顯，僅有66072億元，同比下降28.9%，住宅銷售額的降幅達31.8%。

房企銷售業績也在此背景下迎來了集體“滑鐵盧”。據焦點財經不完全統計，截至8月31日，已披露2022年中期業績報告或業績預告的169家房企中，有129家歸母凈利潤同比下滑，占比高達76.3%。按盈利與否區分，有55家房企歸母凈利潤虧損，虧損額度合計超595億元。此外，還有一些房企因債務暴雷未披露2021年年報一直處于停牌狀態。

中銀證券研報亦顯示，當前已披露中報的房企中，48%業績預虧，51%的央企國企雖然盈利但凈利潤同比負增長。整體看，房企在2022年中期交出的成績單，可謂史上最差。

面對持續低迷的市場，房企紛紛或忙于“自救”，或著忙轉型。榮盛發展則選擇了以“穩”為先，把抓現金流當成了全公司的頭等大事。

焦點財經了解到，上半年，榮盛發展圍繞“一主一輔三約束”的目標，啟動了專項清欠工作，成功追回了多項逾期欠款。同時，該公司還在積極去化，?；乜?，降本增效。這才取得了上述經營性現金流大增的成績，實現了平穩發展，夯實了穿越行業弱周期的能力。

具體來看，“一主”指的是把現金流作為工作總綱，把現金流作為核心工作、中心任務，一切工作圍繞現金流這個總綱開展；“一輔”主要解決發展問題，須盡力保證貨值不折損。完成“一主一輔”目標受“保工程、保信用、保品牌”三個條件約束。

“這些捍衛現金流的舉措，既體現了管理層的前瞻性，又極具落地性，進一步增厚了榮盛的財務安全墊，以及抵御風險的能力”，上述分析人士稱。

受“一主一輔三約束”目標的推動，上半年，榮盛發展的開工完成率達到了100%，交付完成率和供貨完成率亦分別達到了90.2%及92.4%，處于行業較高水平。

經營底盤穩固健康

從收入構成可以看到，榮盛發展穩固健康的經營底盤。

分地區來看，上半年，榮盛來自河北省、浙江省、安徽省的收入占比分別為22.01%、19.69%、17.59%。來自陜西省、廣東省、江西省的營收漲幅亦十分突出，同比漲幅分別達5844.59%、1010.66%、497.38%。

截至今年年中，榮盛發展的布局腳步已覆蓋至全國16個省、2個直轄市、1個自治區的70多個城市，土地儲備建筑面積亦達到了3253.72萬平方米，均衡分布于京津冀、長三角、中西部、珠三角等重點區域的多個高能級城市。

在完成全國化布局的同時，榮盛發展的多元化業務亦取得了穩健發展，目前已基本形成了以房地產開發為主業，以康旅、產業新城、物業為支柱，以實業、設計、酒店、商管、互聯網等相關專業公司為輔助支撐的業務發展格局。

焦點財經了解到，康旅業務方面，榮盛發展目前已在河北省秦皇島市、承德市興隆縣、御道口、保定市野三坡、張家口市塞北管理區、河南省云臺山、安徽省黃山、九華山、滁州市、六安市金寨縣、湖北省神農架、云南省麗江市、海南省陵水縣等國內區域實現布局。旗下酒店則多次參與抗疫、冬奧等專項行動。上半年累計獲得15次行業大獎，包括2022年中國小鎮運營商品牌指數TOP1、康養產品運營商品牌指數TOP1等。

產業新城業務方面，榮盛在河北、安徽2個省份，布局了多個優質園區。物企榮萬家則在上半年獲得了“2022年中國物業服務企業百強TOP16”稱號，受到行業和市場的雙重認可。

值得注意的是，上半年時，榮盛發展通過招拍掛以3105.54萬元的權益對價，獲取了位于河北省滄州市一副商服用地，權益占比48.6%。此后于今年7月，榮盛發展旗下榮盛商管再度與王府井購物中心簽訂了戰略合作框架協議。按照協議，雙方將聯手打造榮盛商業旗下南京榮盛國際、唐山榮盛未來城、徐州榮盛未來城等商業項目。

“以合作方式拓展更多城市商業項目，不失為弱環境下，一條不錯的發展道路。當前，不少房企按下了拿地暫停鍵，榮盛雖也在收縮投資力度，但拿地行為仍在持續，這也從側面反映出了其資金上的安全性”，有分析人士稱。

環京樓市回暖可期，榮盛或成最大受益者

對于榮盛發展而言，更大的利好消息或在于近期環京調控政策的變化。

8月5日，廊坊官宣取消戶籍、社保(個稅)等限制性購房政策，自2017年6月開始施行的史上最嚴限購政策被正式畫上了“休止符”。

深耕環京，總部位于廊坊的榮盛發展，正迎來轉機。據其半年報顯示，截至2022年6月底，榮盛發展的總土儲中有約1354萬平方米位于河北省，占比達41.6%。尤其是廊坊、興隆、香河、淶水，永清、霸州、張家口等環京區域，項目分布更是集中。

焦點研究院認為，此次廊坊樓市調控政策的放松，對環京是極大利好，尤其是接壤北京城市副中心的北三縣、臨近大興國際機場的廊坊市區、固安。從資本市場的傳導邏輯看，榮盛發展等深耕環京的上市房企，也有望受此影響，迎來估值上的修復及股價上的反彈。

焦點財經注意到，廊坊樓市自4月傳出限購取消的消息以來，已經呈現回暖跡象。諸葛找房統計顯示，4月至6月，廊坊的商品房成交套數由345套增至2473套，成交均價亦由9844元/平米，增至11212元/平米，漲幅明顯。而榮盛發展在廊坊有廊坊榮盛錦繡天悅、榮盛阿爾卡迪亞、榮盛·桃李觀邸、榮盛首府、榮盛尊府等十余個項目在售，受益頗多。

有分析指出，“環京樓市若要長期向好，除政策支持外，還需實現物理空間上的真正打通，如盡快外移進京檢查站、提升進出京出行效率，加快北三縣方向的軌道交通建設等”。

據了解，除明確取消限購外，京津冀協同發展交通一體化亦迎來了重大進展。7月初，軌道交通22號線（平谷線）北京段可行性研究報告正式獲批，建成后，河北廊坊北三縣將成功接入北京城市軌道交通網。京唐城際鐵路也將于近期通車，進一步縮短燕郊站至城市副中心站的通勤時長。

“隨著這些提高通勤效率、均等化公共服務等方案的逐一落地，環京樓市將得到強有力提振，環京土儲占比超四成的榮盛發展有望從中受益，成為京津冀協同發展的房企樣本。環京樓市的回暖，也進一步夯實了榮盛發展業績的韌性和定力，”上述分析人士稱。